ИнструкцияКак по-умному арендовать квартиру: 9 простых шагов

Представим себе, что вы нашли замечательный вариант: недорогая уютная квартира с удобным расположением, и сдаёт её доброжелательная хозяйка. Вы знаете, что для аренды нужно заключить договор, но она говорит вам: «Да какой договор! Живите просто так, а мне платите деньги — и всё».

Возможно, всё так и будет — а может, однажды из командировки вернётся сын хозяйки и заставит вас съехать. Если повезёт, в такой ситуации вам позволят собрать вещи и уехать спокойно, а если нет — можно наткнуться на заменённые замки, а вещи извлекать с полицией, которой тоже надо доказать, что они ваши (это отнюдь не очевидно — оснований складывать в этой квартире вещи у вас нет). Если вы заплатили вперёд, этих денег вы тоже можете не увидеть. Если человек, у которого вы хотите снять квартиру, категорически не хочет подписывать договор аренды, лучше поищите другое жильё. Иначе есть риск, что вам придётся попрощаться с любимыми вещами.

Допустим, хозяйка согласна заключить договор. Не торопитесь доставать ручку: сначала убедитесь, имеет ли она право сдать вам квартиру. Для этого нужно посмотреть свидетельство о собственности — причём человек, с которым вы собираетесь заключить договор, должен быть собственником всей квартиры, а не доли в ней. «Не волнуйтесь, — может сказать юридически подкованный хозяин. — У меня в собственности только ½ квартиры, но пользование квартирой закреплено судом за мной — и решение есть». Увы, для вас это не имеет никакого значения: суд закрепил право пользования квартирой именно за тем, кто хочет вам её сдать, а не за вами или кем-то ещё. Так что второй собственник может запросто заставить вас съехать и даже сменить замки. 

В таком случае вы должны попросить согласие второго собственника (или остальных собственников, если их несколько), причём в письменной форме — устная договоренность не подойдёт. Хозяин или хозяйка может вздохнуть, уйти в соседнюю комнату и через пять минут принести бумажку, на которой написано, что второй собственник не возражает против сдачи квартиры в аренду. У вас могут быть основания сомневаться, что написал её именно тот человек, чьим именем она подписана, но этого документа вам вполне достаточно: если что, разбираться собственники будут уже между собой и через суд — а вы успеете спокойно выехать из квартиры. Нотариально заверять разрешение не требуется.

Если по какой-то причине вы сомневаетесь, что свидетельство о собственности или его копия настоящие, вы можете это проверить — это можно сделать в любом МФЦ. Если собственность была зарегистрирована после 1998 года, нужно заказать справку о собственниках квартиры (это можно сделать по её адресу). Если регистрация была раньше 1998 года, запросите справку о ранее оформленных правах на эту квартиру. Можно запросить обе справки — тогда вы будете точно уверены, что тот, кто стал хозяином до 1998 года, так им и остался. Учтите, что ответов на запросы придётся ждать неделю.  

И ещё один нюанс: если человека, с которым вы заключили договор, суд признает недееспособным, тому, кто хотел бы выселить вас из квартиры, придётся оспаривать этот договор через суд — а это даст вам время спокойно собраться и выехать.

Наконец можно заключать договор — в этом случае вы с хозяином или хозяйкой квартиры станете нанимателем и наймодателем соответственно. Если у владельца не нашлось образца договора, его можно скачать из интернета. Правда, расслабляться рано: надо внимательно следить за тем, что написано в документе.

Обязательно должны стоять дата заключения договора и реквизиты сторон: фамилии, имена, отчества и адреса. Можно указать и паспортные данные, но это не строгое требование. Должен быть обозначен объект аренды (квартира или комната), тут же должна быть ссылка на свидетельство о собственности. Оптимально, если вам дадут копию этого свидетельства. Срок аренды должен быть чётко обозначен — иначе по умолчанию будет считаться, что квартиру вы сняли на пять лет. Согласно статье 683 Гражданского кодекса РФ, максимальный срок договора найма жилья — пять лет, он и считается базовым.

Размер арендной платы, указанный в договоре, распространяется на весь срок аренды, если не указано другое. По обоюдной договорённости с наймодателем вы сможете изменить сумму в любой момент — для этого нужно подписать соответствующее приложение к договору. Проследите, чтобы там также был указан порядок оплаты счетов: например, вы отвечаете за телефон, свет и воду, а владельцы квартиры — за всё остальное. 

Если не хотите, чтобы хозяева квартиры приходили проверять вас каждый день, проследите, чтобы в договоре было написано, как часто наймодатель должен проверять состояние квартиры — например, раз в месяц. Также полезно указать в документе, за какой срок до окончания его действия наймодатель должен уведомить вас, хочет ли он продлевать договор и на каких условиях. Заодно лучше указать, насколько заранее он должен предупредить вас о том, что вы должны выехать, в случае если захочет продать квартиру.

Имейте в виду, что договор аренды квартиры не пролонгируется автоматически. По истечении срока аренды его надо заключать заново, если вы достигнете с наймодателем договорённости. Если вы забудете позаботиться о продлении договора, опять рискуете оказаться перед закрытыми дверями и лишиться части вещей.

Изучите раздел «Обязанности и права наймодателя». Там должно быть указано, что наймодатель обязан вернуть вам страховой депозит, если у него нет к вам материальных претензий. Страховой депозит — это сумма, которую вы передаёте наймодателю вместе с первым взносом за аренду в обмен на ключи. Он нужен, чтобы обеспечить сохранность самой квартиры и имущества наймодателя. То есть если вы, например, сломали мебель, то при выезде из этого депозита удержат стоимость нанесённого вами ущерба. Из него же удержат долги по закреплённым за вами коммунальным или арендным платежам. Если вы ничего не сломали и не испортили, наймодатель должен вернуть вам депозит.

В этом же разделе должно быть прописано, что устранять последствия произошедшего не по вине нанимателя — обязанность владельца. То есть если квартиру затопило из-за коммунальных служб, ремонт — забота владельцев, а не ваша. Само собой, если авария произошла по вине нанимателя, то есть вашей, вы сами должны устранять последствия.

Обязанности есть и у вас, и перечислены они в разделе «Обязанности и права нанимателя». Изучите этот раздел не менее, а лучше более внимательно, чем все остальные. Во-первых, в квартире должны проживать только вы и те, кто указан в договоре. То есть если собираетесь жить с мужем, партнёршей, подругой, тётей, обязательно укажите их в договоре — иначе хозяин укажет им на дверь и будет прав. Также укажите в документе любимую собаку или кошку, чтобы их не постигла такая же участь. Единственный, кого вы можете приводить с собой жить, не предупредив наймодателя, — это ваш несовершеннолетний ребенок (отказ нарушает его интересы). Но зачем лишние проблемы — лучше укажите и сына или дочь.

Если владелец разрешает вам сдачу в поднаём (что маловероятно), это тоже должно быть написано в договоре. Если в документе этого нет — значит, вам нельзя пересдавать квартиру или её часть кому-либо ещё. Также в этом пункте договора указывается, что наниматель не может устанавливать оборудование (не пугайтесь, микроволновку поставить можно — речь скорее о встроенной технике), сигнализацию, проводить реконструкцию и так далее. Так что если вы думали снести стену, чтобы увеличить комнату — забудьте. Если вы хотите сделать в квартире косметический ремонт, это тоже нужно согласовать с наймодателем.

Обратите внимание, что наниматель квартиры имеет право там только жить. Если вы откроете адвокатскую контору или магазин, это будет серьёзным нарушением и договора, и законодательства РФ. Если одна из сторон нарушает условия договора, это может кончиться его досрочным расторжением, так что отнеситесь ко всему написанному серьёзно.

К договору должен прилагаться акт приёма-передачи квартиры, который также должен быть подписан в двух экземплярах. Если такого акта не будет и в нём не будет подробно описано, в каком состоянии находится квартира, какие в ней вещи и как они выглядят, это может выйти вам боком. Через неделю хозяева могут забыть, что посудомоечная машина уже год не работает, а на ванне большой скол, и станут обвинять в этих повреждениях именно вас. Суд встанет на их сторону, и вам придётся за это платить.

Подведём итоги: у вас должны быть копия свидетельства о собственности, разрешение другого собственника или собственников квартиры, если нужно, два экземпляра договора и два экземпляра акта приёма-передачи. Теперь можно подписать документы, отдать по одному экземпляру хозяевам, взять ключи и попрощаться, уточнив, когда они придут в следующий раз. После подписания договора ваша задача — не нарушать его условия. В качестве дополнительной предосторожности документы можно всегда носить с собой — например, чтобы доказать, что они у вас есть, если владелец неожиданно сменит замки.

В будущем — далёком или нет — вам, скорее всего, придётся выезжать из квартиры. В этом случае вам с наймодателем надо будет подписать новый акт приёма-передачи, где будет указано, в каком виде вы возвращаете ему квартиру и имущество. Он вернёт вам страховой депозит (или удержит его, частично или полностью, если необходимо), вы вернёте ему ключи и, пожелав друг другу удачи, попрощаетесь. Это идеальный вариант — но на деле могут возникнуть трудности.

Если наймодатель «забывает», «не хочет», «не может» или по другим причинам отказывается возвращать вам страховой депозит, а вам всё-таки хочется его получить, придётся идти в суд. Подписанный обеими сторонами второй, более поздний акт приёма-передачи будет доказательством того, что вы все обязательства по договору выполнили, так что наймодатель должен вернуть вам депозит.

Проблемы могут возникнуть и в случае, если договор расторгается досрочно, из-за того, что одна из сторон его серьёзно нарушила. Например, если вы привели к себе жить ещё пять человек. Или если после ухода хозяина изо всех щелей вдруг полезли тараканы и крысы, о которых он вам ничего не сказал, и устранять эту неприятность наймодатель отказывается. В этих случаях стоит ориентироваться на две статьи Гражданского кодекса: статью 451 «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств» и статью 687 «Расторжение договора найма жилого помещения».

Вы имеете право досрочно расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив об этом владельца квартиры за три месяца. Кроме того, в некоторых случаях закон позволяет сделать это через суд — например, если помещение в аварийном состоянии. Наймодатель имеет право расторгнуть договор через суд, если вы не вносили аренду больше двух месяцев при краткосрочной аренде (договор составлен меньше чем на одиннадцать месяцев) и больше шести месяцев при долгосрочной (договор действует больше года).

В случае когда вы хотите досрочно расторгнуть договор, наймодатель может занять глухую оборону и просто отказаться проходить эту процедуру. Тогда вам придётся действовать самостоятельно, так, чтобы защититься от возможных притязаний с его стороны. Направьте наймодателю письменное уведомление о том, что расторгаете договор аренды на таких-то основаниях с такого-то числа (по истечении последнего оплаченного периода). В уведомлении предупредите его, что если он не явится в квартиру, вы просто съедете, а ключи положите в почтовый ящик. Отправлять это надо обязательно заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Копию уведомления вместе со всеми почтовыми документами затем сохраните у себя — они пригодятся вам на случай суда в качестве доказательства ваших действий.

Если наймодатель так и не отреагировал, тем самым он возлагает риск неблагоприятных последствий на себя. Проще говоря, молчание в этом случае — знак согласия. В назначенный день, убравшись в квартире, выносите свои вещи, заприте её, опустите ключи в почтовый ящик и спокойно уходите. Все бумаги — договор аренды, копию направленного вами уведомления с почтовыми документами — сохраняйте в течение трёх лет с этого момента, на случай если наймодатель вдруг решит взыскать с вас плату за остаток периода. Исковая давность составляет три года.

Фотографии: serkucher — stock.adobe.com, Feng Yu — stock.adobe.com, Igor Kovalchuk — stock.adobe.com